1. Vision & Mission
Vision : Un etudiant precaire ne doit pas avoir a choisir entre se loger dignement et financer ses etudes. La precarite du logement est un frein systematique a la reussite academique.
Mission IISE : Constituer un parc de logements T3 de qualite a Saint-Etienne, loues 20-25% sous le prix du marche a des etudiants identifies comme precaires, finance par un groupement de 151 "anges investisseurs" particuliers, en generant un rendement brut progressif de 13,5% a 15,5% sur 5 ans.
2. Contexte & diagnostic
Saint-Etienne concentre plus de 25 000 etudiants (universite Jean Monnet, EMSE, ISTP) pour un parc CROUS de 2 300 places. Le taux de couverture est inferieur a 10%. Le loyer median du marche prive est de 520 a 700 €/mois pour un T3, soit 52 a 70% du RSA etudiant.
Statistiques-cles
- 28% des etudiants de Saint-Etienne sont boursiers (MESRI 2024)
- 19% renoncent a des repas faute de moyens (OVE 2023)
- 12% ont deja subi une coupure de chauffage ou d electricite
- Taux de reussite L3 chute de 18 pts pour les etudiants logement precaire (CEREQ)
- Loyers prives : +8,3% sur 3 ans a Saint-Etienne (Seloger 2024)
3. Modele 5 Chevrons
L architecture IISE repose sur 5 niveaux de valeur complementaires et solidaires. Chaque chevron est une entite juridique distincte, reliee aux autres par des conventions et la Charte Fondatrice Invariante.
🏠 SAS IISE -- Gestion du parc
Societe par Actions Simplifiee. Acquiert, renove, gere le parc locatif. Collecte loyers, rembourse credit bancaire, verse dividendes anges, alimente le FDD.
💲 Groupement des Anges -- Capital collaboratif
151 investisseurs particuliers. Apport 2 000 €/an/ange. Rendement brut cible 13,5% An.1, croissant annuellement. Gouvernance via AG annuelle.
🎓 Fonds de Dotation -- Impact social
FDD alimente a hauteur de 5% du RBE. Abattements de loyer exceptionnels, aide urgence, bourses complementaires. Comite de selection independant.
🏭 Fondation -- Garant ethique
Fondation reconnue d utilite publique (objectif). Veille conformite Charte, veto sur actes contraires a la mission sociale. Recoit boni de liquidation en cas de dissolution SAS.
🌟 Vision ESS -- ADN du projet
Charte Fondatrice Invariante. 6 Titres, 20 Articles. Valeurs cardinales : solidarite, transparence, sobriete, reproductibilite, ancrage territorial.
4. Architecture juridique
La SAS IISE est la structure operationnelle centrale. Son capital est constitue des apports annuels des 151 anges (302 000 € en An.1). La direction est assuree par le porteur de projet, sous supervision du Comite de Gestion.
| Entite | Forme | Role | Capital / Dotation |
|---|---|---|---|
| SAS IISE | SAS | Exploitation immobiliere | 302 000 € |
| Groupement Anges | Pacte actionnaires | Financement participatif | 151 x 2 000 € |
| Fonds de Dotation | Loi 2008-776 | Impact social | 5% RBE annuel |
| Fondation IISE | Fondation RUP (objectif) | Garant ethique | Dotation initiale a definir |
Verrous anti-derive
- Plafond actionnaire : 49% maximum par actionnaire unique
- Modification mission : unanimite AG + veto Comite Ethique
- Boni de liquidation : exclusivement vers entites a mission sociale
- Loyers : plafonnes IRL + 20% sous marche (clause statutaire)
4b. Cascade de repartition -- Architecture financiere solidaire
Le resultat net SAS (36 681 EUR An.1) suit une cascade a trois niveaux. A chaque etage, le collectif est servi avant le porteur. REPART BENEFICES FOND 013 · CLE-REPARTITION-INVARIANTE-003
Niveau 1 -- 80% CapChv1 direct = 29 345 EUR
| Destination | Part | Montant An.1 | Effet |
|---|---|---|---|
| Acquisition nouveaux appartements | 50% | 14 672 EUR | +3 T3 An.2 -- effet boule de neige |
| Fonds de Dotation + Fondation | 20% | 5 869 EUR | Impact social direct -- Chevrons 3 & 4 |
| Maintenance et renovation parc | 30% | 8 804 EUR | Preservation du patrimoine collectif |
Niveau 2 -- 20% reliquat porteur = 7 336 EUR
| Destination | Part | Montant An.1 | Logique |
|---|---|---|---|
| CapChv1 indirect (reinjecte -- meme cle 50/20/30) | 80% | 5 869 EUR | Le porteur reinjecte 80% de sa part dans le systeme |
| ProChv1 -- remuneration porteur | 20% | 1 467 EUR | La seule part a usage potentiellement personnel |
Niveau 3 -- Repartition du ProChv1 = 1 467 EUR
| Destinataire | Part | Montant An.1 | Signification |
|---|---|---|---|
| Perennite modele (SAS + FDD) | 50% | 734 EUR | Le systeme prime encore sur le porteur |
| Usage personnel porteur | 45% | 660 EUR | Le retour a soi -- en dernier, apres tout le reste |
| Fondation IISE (dotation institutionnelle) | 4% | 59 EUR | 4e priorite collective -- geste symbolique invariant |
| Affectations symboliques / projet-pilote | 1% | 15 EUR | 1% de liberte creative du fondateur |
Calcul de sobriete : Sur 36 681 EUR de resultat net, le porteur conserve 660 EUR d usage personnel -- soit 1,8% du resultat net ou 0,07% de la valeur totale du parc (966 000 EUR). C est l architecture qui le garantit, pas la parole. BALANCE FONDATION 5ANS 014
5. Modele financier
Le financement combine fonds propres (anges) et credit bancaire dans un ratio 31/69. La mensualite bancaire representera 25,7% des loyers bruts theoriques en An.1.
| Poste | An.1 | An.2 | An.5 |
|---|---|---|---|
| Loyers bruts | 220 320 € | 320 000 € | 600 000 € |
| Loyers encaisses nets | 191 444 € | 272 195 € | 510 000 € |
| RBE | 111 900 € | 158 000 € | 345 000 € |
| Resultat net SAS | 36 681 € | 60 746 € | 155 250 € |
| Rendement brut / ange | 13,5% | 14,2% | 15,5% |
| Patrimoine net SAS | 302 000 € | 445 000 € | 756 000 € |
6. Parc immobilier
Phase 1 : acquisition de 15 appartements T3 (55-70 m²) sur Saint-Etienne intra-muros, zones desservies par tramway et proches des campus. Prix cible 40 000 a 60 000 € l unite (marche stepphanois deprime).
| Critere | Specification |
|---|---|
| Typologies | T3 uniquement (55-70 m²) -- colocation 3 etudiants |
| Zones cibles | Fauriel, Bellevue, Carnot, Centre (tramway T1/T2) |
| Prix acquisition | 40 000 - 60 000 € / appartement |
| Budget renovation | 15 000 - 30 000 € / appartement (DPE C minimum) |
| Garanties locatives | VISALE 36 mois + GLI 2,5% |
| Vacance budgetee | 8% (hypothese centrale) |
7. Loyers & impact social
Le loyer est fixe a 408 €/mois TCC par etudiant (charges comprises), contre 520 a 700 € sur le marche prive pour une chambre equivalente en colocation. L ecart represente une economie de 1 344 a 3 504 €/an par etudiant.
| Indicateur | Valeur IISE | Marche |
|---|---|---|
| Loyer mensuel TCC | 408 € | 520-700 € |
| Economie annuelle | 1 344 - 3 504 € | -- |
| Part loyer / revenus boursier echelon 5 | 52% | 65-85% |
| Abattement exceptionnel FDD | jusqu a 250 €/an | -- |
| Charges incluses | eau, chauffage collectif, internet | variable |
8. Gouvernance
4 instances de gouvernance independantes avec separations de pouvoirs strictes. Aucune decision majeure ne peut etre prise unilateralement.
- AG Anges : validation comptes, vote budgets (annuelle + convocations)
- Comite de Gestion SAS : decisions operationnelles, acquisitions, baux (mensuelle)
- Comite Ethique : conformite Charte, litiges, droit de veto (trimestrielle)
- Conseil de Fondation : attribution FDD, strategie impact (semestrielle)
9. Gestion des risques
| Risque | Probabilite | Impact | Mitigation |
|---|---|---|---|
| Vacance locative elevee | Faible (marche tendu) | Moyen | VISALE + GLI + 8% budget |
| Hausse taux credit | Nul (taux fixe) | Nul | Taux fixe 4,2% contractualise |
| Degradation logements | Moyen | Moyen | Depot garantie + assurance PNO |
| Defaut ange investisseur | Faible | Faible | Dilution progressive, appel fonds |
| Modification reglementation fiscale | Moyen | Moyen | Double scenario PFU/ESUS prevu |
| Baisse valeur immobiliere | Faible (marche bas) | Moyen | Acquisition sous valeur marche |
10. Fiscalite investisseurs
Deux regimes fiscaux applicables selon statut de la SAS au moment des distributions :
| Regime | Taux effectif | Rendement net An.1 | Condition |
|---|---|---|---|
| PFU (flat tax 30%) | 30% sur dividendes | 9,5% | Regime de droit commun |
| Bareme IR | Variable (TMI) | 8,5% a 12,6% | Option sur declaration |
| ESUS (abattement 25%) | PFU reduit a 22,5% | 10,5% | Agrement ESUS obtenu |
Nota : L agrement ESUS n est pas encore obtenu. Les projections integrent les deux scenarios.
11. Garanties locatives
- VISALE : caution gratuite etat, couvre 36 mois de loyers impayes. Disponible pour locataires etudiants -30 ans.
- GLI 2,5% : garantie loyers impayes complementaire. Prime 2,5% des loyers annuels.
- Depot de garantie : 2 mois de loyers (816 €) par locataire.
- Assurance PNO : assurance proprietaire non-occupant sur l ensemble du parc.
- Clause resolutoire : baux rediges avec clause de resiliation automatique apres 2 mois impayes.
12. Fonds de dotation (FDD)
Le FDD (Loi 2008-776) est alimente par plusieurs sources : 20% des dividendes anges reverses, part des benefices reinjectes (CapChv1 20%), dons deductibles (66% IR), et partenaires. En An.1 : total estime 15 154 €. Multiplicateur de financement : x7,8 (An.1) → x12,3 (An.5).
Le budget est reparti en 4 axes egaux de 25%, chacun generant des effets de levier mesures :
| Axe (25% chacun) | Description | Effet de levier An.2 |
|---|---|---|
| Communication vertueuse | Rayonnement, medias, ambassadeurs | +15 anges → +30 000 € capital |
| Epanouissement etudiants | Abattements exceptionnels, aide urgence, bien-etre, sejours collectifs | Fidelisation 95% → economie 5 000 € turn-over |
| Aide structures scolaires | Partenariats IUT/UJM/EMSE, orientation etudiants precaires | 8 etudiants orientes → +39 168 € revenus |
| Qualite de vie du parc | Maintenance preventive, equipements, modernisation | Economies maintenance → -3 000 € charges/an |
Le FDD n est pas un simple fonds caritatif : c est un moteur de croissance scalable. Chaque euro investi dans la communication et les partenariats retourne multiple dans le systeme l annee suivante. Taux d utilisation : 85% de redistribution effective.
13. Conformite RGPD
IISE respecte le RGPD (UE 2016/679) et la loi Informatique et Libertes. Donnees collectees exclusivement via formulaires consentis. Duree conservation 3 ans maximum. Sous-traitant unique : Netlify Inc. (DPA conforme).
Politique de confidentialite complete14. Reproductibilite
Le modele IISE est concu pour etre reproduit dans toute ville universitaire francaise presentant :
- Plus de 5 000 etudiants
- Un taux de boursiers superieur a 20%
- Un marche immobilier avec prix d acquisition inferieurs a 1 500 €/m²
- Une offre CROUS inferieure a 15% de la population etudiante
Candidats identifies : Limoges, Clermont-Ferrand, Le Mans, Brest, Valenciennes, Bethune.
15. Projections An.1-An.5
| Annee | T3 | Etudiants | Loyers nets | Res. net SAS | Patrimoine net |
|---|---|---|---|---|---|
| An.1 (2027) | 15 | 45 | 191 444 € | 36 681 € | 302 000 € |
| An.2 (2028) | 22 | 66 | 272 195 € | 60 746 € | 445 000 € |
| An.3 (2029) | 29 | 87 | 340 000 € | 87 000 € | 563 000 € |
| An.4 (2030) | 37 | 111 | 425 000 € | 120 750 € | 662 000 € |
| An.5 (2031) | 45 | 135 | 510 000 € | 155 250 € | 756 000 € |
16. Annexe A -- Glossaire
| Terme | Definition |
|---|---|
| RBE | Resultat Brut d Exploitation = Loyers nets - Charges d exploitation |
| DSCR | Debt Service Coverage Ratio = Loyers nets / Service annuel de la dette |
| PFU | Prelevement Forfaitaire Unique (flat tax 30%) sur revenus du capital |
| ESUS | Entreprise Solidaire d Utilite Sociale (Art. L.3332-17-1 Code travail) |
| VISALE | Visa pour le Logement et l Emploi -- caution locative gratuite Action Logement |
| GLI | Garantie Loyers Impayes -- assurance prise par le proprietaire (2-3% loyers) |
| FDD | Fonds de Dotation (Loi 2008-776) -- structure sans but lucratif |
| DPE | Diagnostic de Performance Energetique -- classes A (meilleur) a G |
| IRL | Indice de Reference des Loyers -- indice INSEE de revalorisation annuelle |
| TCC | Toutes Charges Comprises |
17. Annexe B -- Registre IDKeys
| IDKey | Designation | Document source |
|---|---|---|
| CHARTE-ADN-FONDATRICE-000 | Charte Fondatrice Invariante IISE v1.0 | charte.html |
| APP-ABT-001 | SAS IISE -- Gestion parc locatif | gouvernance.html |
| ANG-INV-002 | Groupement Anges Investisseurs | investisseur.html |
| PLAN-DOT-003 | Fonds de Dotation IISE | gouvernance.html |
| FOND-004 | Fondation IISE (objectif RUP) | gouvernance.html |
| VISION-005 | Vision ESS -- ADN projet | charte.html |
| FIN-INTER-006 | Dimension financiere interconnectee | simulateur.html |
| VALEURS-FOND-001 | 5 valeurs cardinales IISE | charte.html |
| ADN-ECONOMIQUE-002 | 4 piliers economiques IISE | charte.html |
18. Annexe C -- Sources
- MESRI 2024 -- Statistiques etudiants et logements universitaires France
- OVE (Observatoire de la Vie Etudiante) 2023 -- Enquete conditions de vie
- CEREQ -- Etudes sur la reussite academique et conditions de logement
- INSEE -- IRL T1 2025, statistiques immobilieres Loire
- Seloger.com / PAP -- Prix loyers Saint-Etienne 2024
- Action Logement -- Documentation VISALE
- Code du travail Art. L.3332-17-1 -- Definition ESUS
- Loi Aillagon 2003 (Art. 238 bis CGI) -- Fiscalite mecenat
- RGPD Reglement UE 2016/679
- Netlify DPA -- Data Processing Agreement
19. Prochaines etapes
| Action | Responsable | Echeance |
|---|---|---|
| Finalisation statuts SAS | Porteur + avocat | T3 2026 |
| Prospection 151 anges fondateurs | Porteur | T3 2026 |
| Negociation credit bancaire | Porteur + courtier | T4 2026 |
| Identification lots immobiliers cibles | Agent / chasseur | T4 2026 |
| Dossier agrement ESUS | Porteur + juriste | T4 2026 |
| 1res acquisitions (5 T3) | SAS IISE | T1 2027 |
| 1res candidatures etudiants | Portail IISE | T2 2027 |