Avertissement réglementaire AMF — Agrément PSFP requis
La levée de fonds auprès de plus de 150 investisseurs particuliers avec promesse de rendement est soumise à l'obtention d'un agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) auprès de l'AMF, en application du Règlement européen (UE) 2020/1503. Cet agrément n'est pas encore obtenu.
Les projections financières présentées sur ce site sont des simulations indicatives et ne constituent pas une offre d'investissement. Tout investissement dans ce projet ne sera possible qu'après obtention des agréments réglementaires requis.
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Consultez le document de reference, la Charte Fondatrice et l article Le Monde. Prenez le temps de tout lire -- ce projet est serieux et engage.
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Utilisez le simulateur financier pour projeter vos rendements sur 5 ans selon differents scenarios (prudent / median / optimiste).
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Apres accord mutuel, signature du pacte electronique (DocuSign). Versement des 2 000 euros de mise initiale par virement SEPA identifie.
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Tableau des rendements An.1 a An.5
| Annee | Etudiants loges | Capital investi/ange | Rendement brut | Revenu brut/ange | Net PFU (30%) | Net ESUS estim. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| An. 1 | 45 | 2 000 € | 13,5%★ | 270 € | 189 € | 252 € (12,6%) |
| An. 2 | 64† | 2 200 € | 11,8% → 14,0%‡ | 260–308 € | 182–216 € | 240–286 € |
| An. 3 | ~87 | 2 461 € | 14,5% | 357 € | 250 € | 328 € |
| An. 4 | ~111 | 2 786 € | 15,0% | 418 € | 293 € | 384 € |
| An. 5 | ~135 | 3 462 € | 15,5% | 537 € | 376 € | 493 € (14,2%) |
* Rendement ESUS calcule avec hypothese deficit fiscal IS reduisant la charge fiscale effective. Non-garanti -- projection indicative.
★ An.1 : 9% base + 4,5% bonus exceptionnel (performance fondatrice, 45 etudiants loges). ‡ An.2 : fourchette indexee sur l atteinte de la cible-pivot (voir ci-dessous). † 64 etudiants integre l effet de levier du Fonds de Dotation An.1.
Le rendement IISE n est pas fixe : il est indexe sur la performance sociale du modele. Plus on loge d etudiants, plus votre rendement est eleve. Ce mecanisme aligne l interet des anges et la mission sociale.
| Composante | Calcul | Valeur |
|---|---|---|
| Taux de base (garanti) | Fixe, independant des resultats | 9,0% |
| Bonus An.1 (exceptionnel) | Performance fondatrice : 45 etudiants loges | + 4,5% |
| Bonus An.N (evolutif) | 4,5% x (etudiants loges / 90) | + 0% a 4,5% |
Cible-pivot : 90 etudiants = seuil de maintien du bonus maximum. An.2 sans levier FDD : 56 etudiants → bonus 2,8% → taux 11,8%. An.2 avec levier FDD (effet communication + partenariats scolaires) : 64 etudiants → bonus 3,2% → taux 12,2% minimum. Le 14% est le scenario median si le levier FDD se materialise pleinement.
3 scenarios pour votre investissement
Chaque annee, vous choisissez comment gerer votre rendement. Ces 3 strategies ont des profils tres differents sur 5 ans.
| Annee | Sc. 1 -- 50% reinvesti Capital / Cashout annuel | Sc. 2 -- Capital constant Capital / Cashout annuel | Sc. 3 -- 100% reinvesti Capital / Cashout annuel |
|---|---|---|---|
| An. 1 | 2 135 € / 135 € | 2 000 € / 270 € | 2 270 € / 0 € |
| An. 2 | 2 284 € / 149 € | 2 000 € / 280 € | 2 588 € / 0 € |
| An. 3 | 2 450 € / 166 € | 2 000 € / 290 € | 2 963 € / 0 € |
| An. 4 | 2 634 € / 184 € | 2 000 € / 300 € | 3 407 € / 0 € |
| An. 5 (cumul) | 2 634 € + 837 € cashout | 2 000 € + 1 450 € cashout | 3 407 € capital / 0 € cashout |
Sc.1 : equilibre rendement croissant + liquidite partielle. Sc.2 : liquidite maximale, rendement stable. Sc.3 : capitalisation maximale, impact ESS maximal. Projections indicatives -- calculs base sur rendement median.
Ce projet repose sur un principe de sobriete : le porteur investit comme vous (2 000 €/an) et reinjecte 80% de ses propres benefices dans le systeme. Voici sa balance personnelle sur 5 ans :
| Annee | Capital porteur | Benefice | Reinjecte (80%) | Usage perso (ProChv1) |
|---|---|---|---|---|
| An. 1 | 2 000 € | 270 € | 216 € | 24 € |
| An. 3 | 2 455 € | 331 € | 265 € | 30 € |
| An. 5 | 3 014 € | 407 € | 326 € | 37 € |
| Usage personnel cumule porteur sur 5 ans | 151 € / 302 000 € mobilises = 0,05% | |||
Le porteur ne s enrichit pas aux depens du systeme. Son revenu personnel (ProChv1) est de 24 EUR An.1 sur 302 000 EUR mobilises. Ce choix incarne les valeurs ESS du projet.
FAQ Fiscale
PFU ou bareme progressif -- lequel choisir ?
Le Prelevement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (12,8% IR + 17,2% PS) s applique par defaut aux dividendes et interets. Si votre TMI est inferieur a 30%, optez pour le bareme progressif lors de votre declaration. Consultez votre conseiller fiscal.
Qu est-ce que l agrement ESUS ?
L Entreprise Solidaire d Utilite Sociale (art. L.3332-17-1 Code du travail) permet aux investisseurs de beneficier d une reduction d IS de 25% sur les souscriptions au capital, sous conditions d eligibilite. La SAS IISE est en cours de demande d agrement.
Y a-t-il un risque de perte en capital ?
Comme tout investissement, un risque de perte partielle ou totale existe. Les garanties mises en place : VISALE (36 mois de loyers couverts), GLI (2,5% loyers), vacance budgetee a 8%, provision travaux 1% du parc. Ce projet est cependant en phase de constitution -- les rendements historiques sont projetes, non garantis.
Qu'est-ce que l'agrément PSFP/AMF et pourquoi est-il critique ?
Le Règlement (UE) 2020/1503 impose à toute plateforme levant des fonds auprès du public (>150 investisseurs, avec promesse de rendement) d'obtenir un agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) auprès de l'AMF. Sans cet agrément, l'appel public à l'investissement est illégal. La procédure dure 6 à 12 mois et peut aboutir à un refus ou à des conditions restrictives. Le projet IISE est en cours de préparation de ce dossier (T4 2026). En attendant, les expressions d'intérêt sont possibles, mais aucun versement de fonds ne peut intervenir avant obtention de l'agrément. Voir la page Gouvernance pour la roadmap conformité complète.
Quelle liquidite pour mon investissement ?
Les parts de SAS ne sont pas cotees. La liquidite est assuree par le droit de cession prevu au pacte d actionnaires (preemption des autres anges en priorite). Horizon recommande : 5 ans minimum.
Obligatoires
- ✔Copie CNI ou passeport (recto-verso)
- ✔Justificatif de domicile (-3 mois)
- ✔RIB pour virement SEPA
- ✔Formulaire d adhesion signe (fourni)
Recommandes
- ●Avis d imposition N-1 (KYC simplifie)
- ●Extrait Kbis si investissement via societe
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